湾区房市研究：Fremont 1,2,3,4 (ZT)
湾区房市研究：Fremont 1,2,3,4
如果有人问俺老人家，湾区这么多城市中，哪一个最值得投资房产，俺老人家会
毫不犹豫地说是Fremont。这也就是为什么俺老人家在2002年，虽然生活工作的
重心都在南湾，还是选择了Fremont买房的根本原因。现在几年过去了，很多情
况虽然发生了不少变化，但基本面依然不变。
房产可能是很多人一生中最大的一项投资，所以不可不慎重。投资房产有众多的考
虑因素，总结一下，最重要的无非是下面三项，
1）地点（学区，交通，生活环境）
2）价格
3）增值潜力
在详细讨论这三项因素前，先简单介绍一下Fremont的历史和整体社会环境。
Fremont位于旧金山湾的东南侧（俗称东湾，East bay），气候宜人。人口
21万，占地92平方英里，湾区第四大城市。
1797年6月11日，传教士Fermin Lasuen神父在Mission山脚下，建造了Mission
San Jose(加州第14个传教点）教堂，这是这个地区最早的移民点，也就是Fremont
的前身。1840年代，著名探险家John Fremont，在今天的Fremont地区开辟了一条
从Mission San Jose通向南三番的路。随后，随着移民日渐增多，在这个区域，
逐渐形成的八个小镇（Town), 合起来称Washington Township。这八个小镇按
时间顺序分别是Mission San Jose，Alvarado, Centerville，Irvington，
Warm Springs, Niles, Decoto, Newark. 1956年1月23日，其中，Mission San
Jose, Centerville, Niles, Irvington, Warming Springs这五个小Town的人民
群众投票决定合并成一个城市，就以探险家John Fremont命名，这就是Fremont
这个城市的起源。日后Decoto和Alvarado在1959年合并形成Union City, 和Newark，
以及Fremont统称Tri-City。
1956年建城的时候，Fremont总人口22000人，是个农业地区，主要出产葡萄，谷物。
1960年代开始工业化，成为北加重要的汽车生产和制造业基地，GM和Ford，还有Union
Motor都在Fremont设厂，因此Fremont传统上是蓝领工人的居住地。1990年代后，硅谷
北扩，汽车、制造业的衰退，Fremont逐渐由Bio和HiTech公司主导。Fremont的居民
也慢慢由蓝领工人被白领工程师所取代。
根据Fremont官方网站的资料，
总人口： 210445人
家庭： 68525
收入超过100K家庭： 29948 (44%)
收入超过150K家庭： 13268 (20%)
平均家庭收入： $110745
工作机会： 105500
失业率： 3.3%
SFH: 48572
TH/Condo/APT: 23189
房价中位价： $625000。
族裔（2000人口普查）：白人，84149（41.37%), 亚裔，74773（36.76%)，西裔（13.
47%)
教育程度： Some College(28%), Bachelor(27%), Graduate (17%)
（土鳖扛铁牛）
Location, Location, and Location
房地产界有句名言，就叫做Location, Location & Location。也就是在所有因素中，
最最重要的因素就是房子的地点。这一次房市寒潮，Fremont几乎所有地区都呈现成交
量萎缩价格下降的情形，唯独Mission San Jose的房子依然火爆，就再一次地证明了这
个颠扑不破前人总结下来的原理。
那么从地点上来看，Fremont相比其他城市有何优势呢？俺老人家从下面三个方面来总
结一下。
（一） 学区
相对来说，Fremont整体上学区并不差，与湾区其他城市比较，至少是中上水平。前面
提到过Fremont有五个小Town组成，有趣的是今天的Fremont联合学区也由5个高中学区
组成，每个高中下面各有一个初中和4到6个小学。这5个高中差别很大。
下面是20006年各高中的API (满分1000)
[无斋主人案: 以下所有API资料均来源于加州教育部官方网站，http://www.cde.ca.gov/ta/ac/ap/apireports.asp， 不再一一注明]
Mission San Jose (以下简称MSJ): 932
Irvi ngton: 795
American: 789
Washington: 758
John F. Kennedy (以下简称JFK): 723
其中，MSJ是湾区超一流的学校，在整个湾区的高中，至少可以排进前5名，所辖的初中
Hopkins 972，下面的4个小学清一色的900分以上。其中Gomes和MSJ小学分别是989和
991,可以说MSJ是整个湾区从小学到高中乃至加州最最顶尖的学区之一，这个等级的学
区放眼整个湾区，绝不会超过5个。
下面是最近5年，MSJ与湾区其他名校的对比。
&n bsp; 所在城市 2002API 2003API 2004API 2005API 2006API
MSJ Fremont 876 899 922 935 932
Monta Vista Cupertino 855 888 912 924 916
Lynbrook Cupertino 863 893 892 895 912
Saratoga Saratoga 889 911 909 914 911
Gunn Palo ;Alto 869 870 881 885 892
Lowell SFO 919 936 941 946 947
那么其他的几个学区呢？前面提到Fremont除MSJ外，原本是蓝领工人为主的居住地，教
育程度相对以南湾为中心的硅谷其他地方要低，所以其他几个学校原本并不好。但在90
年代后，慢慢老居民离开Fremont，中国印度的工程师移居Fremont，情况大为改观。
下面表格是近几年来，Fremont 5个高中的API。
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
American 673&nbs p; 676 681 721 763 775 789
Irvington 715 727 732 745 775 787 795
JFK 692 651 648 694 688 713 723
MSJ 882 877 876 899 922 935 932
Washington 749 709 737 743 757 774 758
从上表的趋势可以看出American High和Irvington High，进步神速，而且基本已经进
入正向循环的状态。预计今年Irvington能够超过800分，American High应该在明年能
超过800分，800分是一个重要的坎，按加州教育部的标准就算达到好学校的标了。而以
一般购房者的标准，在现实能力不能够达到购买MSJ这类顶级学区的房子的情况下，这
是退而求其次能够接受的地方。这一类学区的房子会成为次热点，学区会由于正向循环
越来越好。一个例子就是本版著名ID Jeeves所在的Home Stead高中学区，Home Stead
高中在过800后，也越来越好，2006年API已经842了，最终会缩小与Lynbrook(912),
MontaVista(916)的差距（有关Cupertino,会另文介绍）。HomeStead的例子，以俺老人
家的看法，会在Fremont的American和Irvington复制，当然这不会明天就发生，但几年
内的趋势如此。
相比American和Irvington, Washington和JFK的进步不大。对此俺老人家的解释是这样。
1）Fremont除了MSJ 4个过900分的小学外，还有5个过900分的小学，American有两个（
Arde nwood, Forrest Park）,Irvington也有两个（Warm Springs, 原先属MSJ的Weibel
），Washington一个（Parkmont）,JFK没有。很多亚裔硅谷工程师在买不起MSJ的情况
下，会优先考虑American和Irvington的好小学，先解决小学的问题再说。
2）应该说，Washington High所辖的地区是Fremont的中心地带，基本无法再建新房，
而这几年新房主要在Ardenwoods和Warm Springs，购买新房的主力以湾区的工程师为主
，而这些工程师的孩子一般来说素质都比较高。
3）由于1），2）造成了American, Irvington的亚裔学生和良好家庭出身孩子的比例上
升，从而带动API提高。进入正向循环。
下表是06年各校族裔分布情况和API
亚裔 白人 菲律宾 西裔
American 41%(852) 28%( 774) 12%(813) 11%(659)
Irvington 40%(867) 35%(785) 14%(662)
JFK 19%(794) 34%(759) 29%(653)
MSJ 75%(961) 20%(864)
Washington 27%(834) 42%(773) & nbsp; 16%(650)
可以看到，American和Irvington亚裔学生都已经超过白人成为最大的族裔。这个趋势
还会
继续。随之这两个中学的成绩会继续提高。这个迹象可以从他们所辖的初中就能看
出。下面是这两年Fremont几个初中的情况。
所在高中 亚裔 白人 菲律宾 西裔 05API 06API
Centerville Washington 25%(843) 37%(806) 21%(686) 767 777
Hopkins MSJ 78%(992) 17%(916) &nbs p; 963 972
Horner Irvington 47%(940) 25%(818) 15%(679) 829 848
Thornton American 40%(908) 25%(833) 11%(852) 14%(714) 808 835
Walters JFK 20%(847) 33%(771) 29%(661) 740 737
注意, Thornton Junior High和Horner Junior High两校的亚裔比例和成绩，都过了
900分，整体API也提高到835和848。这些孩子中的大部分，就是American High和
Irvington High未来两年的新血。
从以上情况来看American, Irvington两个? 咧醒??谖蠢?5到10年内进一步提高，成为
相对较好可以接受的学区，应该是可能性很大。
那么Washington和JFK呢？
Washington历史上（60，70年代）曾经是Fremont最好的高中，而后长期是MSJ之外是
Fremont最好的高中，这几年进步不大，成绩在750分左右徘徊。但在Fremont整体学区
的提高下，应该能跟着提高，地理位置上Washington High所在的地方是Fremont的中心
地带，Fremont将要建的Downtown，CBD区就在这个地方。JFK历史上要比American好，
但是American依靠两个新社区Ardenwood和Forrest Park翻身了。目前Oakland A要移到
Costco附近的地方，Fremont市在那个区要建一个新的community，如果学区不重划的话
，这个区正好属于JFK。如果相信新社区对提高学区有帮助的话，那么也能预期JFK会继
续进步。
很多人认为上完小学就可以换房子到MSJ等好区，以俺老人家的经验，事实上大部分人
其实是换不了房子的，Fremont有10000多高中生，MSJ只能收2000（4个年级，每年500
），而且整个湾区的人都在往MSJ挤，哪有可能人人都去MSJ？大部分人还是会在原来的
学区继续上初中、高中。
总结一下：
1）Fremont有全湾区最顶尖的MSJ学区。
2）剩下的学区都在进步中。
3）American High和Irvington High会很快进步成大部分购房者可以接受的“好”学区。
4）Washington High和JFK还有相对比较长的路，但是有potential，长远仍是进步的趋
势。
（土鳖扛铁牛）
二）交通
毋庸讳言，Fremont的交通是一直为人诟病的。原因是Fremont本身没什么高科技公司，
大部分高科技公司在Palo Alto或南湾，生物科技公司在中半岛南三番，金融公司在三
番。Fremont距离这些地方都有点“远“，所以这是很多人不愿在Fremont买房的原因之
一。
但是凡事有两面，从另一个角度来看，如果看一下整个弯曲的地图的话，就会发现
Fremont居于这个区域的中点，距离这几个地方虽不近，但都不算太远。从地图上看，
Fremont是西北、东南走向的夹在680，880的两条高速公路的狭长地带，距离880和680
都不远，过84号桥就到中半岛，交通不算不方便，主要问题是Rush hours的traffic。
不过880在动工，按计划2008年完工，届时现在880South的瓶颈Automall到Dixon
Landing会多1条lane，会大幅度改善交通状况，事实上880 South已经随着237的路口修
好，已经改善很多了。680往北上Pleasonton和San Ramon是Reverse Traffic。此外，
Fremont还有BART，可以坐BART北上三番工作。
从Big picture来看，Fremont的交通实际上应该加分，而不是减分，住在Fremont，意
味着整个湾区核心地带，北到三番，南到南圣何塞，往西过桥到中半岛，往东到
Pleasonton，San Ramon，您可以在这个广大区域的任何地方找工作。这些地方只要有
合适的工作机会，你都可以去，除非您是那种认为上班30分钟以上是绝不能忍受的类型
。在湾区普遍进入高房价的死撑时代，双收入对于一个家庭的重要性是不言而喻的，而
工作机会的Availability更是越来越会成为一个影响房价的重要因素。
下面引用本版著名ID Boxster的发言作为总结：
“其实FREMONT这样的地理位置很好，离热闹的地方不远，开10-20迈就去很多地方了，
SF也不过30几迈以为。住在太热闹的地方太挤，要的就是到热闹的地方上班玩耍，然后一
脚油就回家睡觉。。。比如礼拜6俺老人家下午去PA高尚学区跟帅哥美女玩耍，然后去
SUNNYVALE吃包子，然后回FREMONT，剪个头发洗个澡后又杀回MT VIEW继续腐败，1点回
家看球，只要是高速不堵车，10几分钟20分钟的事儿，比住在南湾总要在LOCAL里面转
来转去其实费不了什么
时间哈。”
（三）生活环境
Fremont是非常适合华人居住的城市，附近有5家华人超市，两家狮子城（另一家在
Newark），两家大华99(另一家在Newark原丽都)，还有在Union City的永和超市，无数
中餐馆。不光如此，美国知名超市Costco, Walmart，Albertsons, Save way, Save
Mart，应有尽有，临近还有Newark的Newpark Mall，Home Depot, Lowes等。生活极其舒
适方便。
除此之外，Fremont对老印的吸引力也很大，这里有主要的老印餐馆和超市，很多老印
开几十迈到Fremont shopping吃饭，所以Fremont对印度裔硅工吸引力也很大。
其他景点有，Central Park内有一个大湖Lake Elizabeth，是个休闲聚会的好地方。后
面的Mission Peak更是hiking的好地方，前段时间，曾在本版被提名为湾区八景之一。
还有Ardenwood那边的印第安保留区。
Fremont市内还有两个大医院，一个是历史悠久Washington Township Hospital，还有
一个就是Kaiser，所以真要生个大病也很方便。不像南圣何塞，生个病要跑很远。
还有很多家Fitness Center，光24 hours就有三家。网球场更多，Fremont的高中的
网球场，下课后都向社会开放。
前面提到Fremont的地点居中，到任何地方都不算远。比方说要小资，一过桥就是
Stanford Shopping Center。要想出远门，距离San Jose和SFO机场也都不远。
总而言之，一句话，住在Fremont，没有任何事情会让你感觉特别不方便。
（土鳖扛铁牛）
价格与增值潜力
前面把Fremont吹捧了一大通。但事实上湾区城市硬件方面比Fremont好的并不少。比方
说著名的Palo Alto，从地理位置上讲是硅谷的发源地，有世界级名校Stanford，交通
北上三番南下南湾也很方便，本地local就有无数高科技公司，虽绝对覆盖面积少了Pleasanton
和San Ramon，但那里毕竟没有多少公司，基本可以忽略。学区也是顶级的。那为什么不推
荐Palo Alto，而是Fremont呢。这就牵涉到第二个很现实的问题，价格。Palo Alto
的房子比MSJ的房子至少还要贵20%，除非在前一个房子上已经赚上一笔的，或者公司股票
IPO发财的，Palo Alto的房子是基本上超出大部分人民群众能力的。
记得马克思还不知道哪位牛人的名言，“人类社会的一切活动都有其经济基础”。同样
投资房地产也需要经济基础。对相对遥远的目标我们并不感兴趣，我们所感兴趣的是我
们能力所能及的目标。
回到Fremont房子的价格上来，简单说来，Fremont房子的价格比其他热点地区要低，这
样才使Fremont房子显得有相对投资价值。注意一点，俺老人家这里说的是相对具有投
资价值。按本版著名房地产权威分析专家看空派的